כשמחשבים כמה דירה עולה, רוב האנשים מסתכלים על המחיר שבחוזה ועל גובה המשכנתא. אבל בדרך למפתח יש עוד שורה של תשלומים: מס למדינה, עורך דין, ביטוחים שהבנק דורש, הובלה, ולפעמים גם שיפוץ. כל אחד מהם נראה קטן לבד, ויחד הם יכולים לשנות את התוכנית. ריכזנו אותם כאן לפי הסדר שבו הם מגיעים, כדי שתוכלו להכניס אותם לתקציב לפני שאתם חותמים.
למה המחיר בחוזה הוא רק חלק מהתמונה
המשכנתא מממנת חלק ממחיר הדירה, וההון העצמי משלים את השאר. ההוצאות הנלוות לא נכנסות לאף אחד מהם באופן אוטומטי, והן מגיעות בדיוק בתקופה שבה החשבון כבר מתוח. מי שבודק הלוואה לרכישת דירה צריך לכלול בחישוב גם את התשלומים האלה, אחרת הוא מגלה את הפער כשכבר אין זמן לסגור אותו.
הכלל שאנחנו עובדים לפיו פשוט: לא בונים את התקציב על כל ההון העצמי. משאירים בצד סכום להוצאות הנלוות ולכרית קטנה לבלת"מים, ורק את מה שנשאר מכניסים למחיר הדירה.
מס רכישה: ההוצאה הגדולה שהכי קל לשכוח
מס רכישה משלם הרוכש למדינה על רכישת זכות במקרקעין. גובה המס תלוי בשווי העסקה ובשאלה אם זו הדירה היחידה שלכם. השיעורים מתעדכנים מעת לעת, ונכון לאוקטובר 2026 אלה המדרגות לדירה יחידה, לפי כל זכות:
| מדרגה | חלק השווי | שיעור המס |
|---|---|---|
| ראשונה | עד 1,978,745 ₪ | פטור |
| שנייה | מעל 1,978,745 ₪ ועד 2,347,040 ₪ | 3.5% |
| שלישית | מעל 2,347,040 ₪ ועד 6,055,070 ₪ | 5% |
| רביעית | מעל 6,055,070 ₪ ועד 20,183,565 ₪ | 8% |
| חמישית | מעל 20,183,565 ₪ | 10% |
על דירה נוספת, מעבר לדירה היחידה, המס גבוה יותר כבר מהשקל הראשון: 8% על חלק השווי עד 6,055,070 ₪ ו-10% על מה שמעל, בשיעורים שבתוקף עד 10.02.2027. משפרי דיור, כלומר מי שקונה דירה חדשה ומתכוון למכור את הקיימת, יכולים לשלם לפי המדרגות של דירה יחידה, בתנאי שימכרו את הדירה הקודמת בתוך התקופה שנקבעה בחוק. התקופה תלויה במועד הרכישה ובסוג הדירה, והוארכה בשנים האחרונות בהוראות שעה, ולכן בודקים אותה מול עורך הדין.
- המס מחושב לפי שווי העסקה. ברכישה מקבלן השווי כולל מע"מ.
- התא המשפחתי נחשב רוכש אחד: הרוכשים, בני הזוג שגרים איתם וילדיהם הקטינים שאינם נשואים.
- את המס משלמים בתוך 60 יום מתאריך העסקה, לפי שומה עצמית.
- אישור מס הרכישה לרישום בטאבו ניתן רק אחרי שהמס שולם במלואו.
- לחישוב מדויק יש סימולטור באתר רשות המסים.
עורך דין, הערת אזהרה ורישום הזכויות
עורך הדין בודק את מצב הזכויות בנכס, מנסח את החוזה ומלווה את הרישום. אחד הצעדים הראשונים שלו הוא רישום הערת אזהרה לטובתכם. זו הערה שנרשמת במרשם המקרקעין ומעידה שהמוכר התחייב למכור לכם את הדירה. כל עוד היא רשומה, אי אפשר לרשום עסקה אחרת שסותרת אותה, למשל מכירה של אותה דירה לקונה נוסף.
שכר הטרחה של עורך הדין נקבע בהסכם בינכם. לכן מבקשים הצעה כתובה לפני שמתחילים, ושואלים מה כלול בה: בדיקות, ליווי מול הבנק, רישום הערת אזהרה ורישום סופי בטאבו. גם על רישום הערת האזהרה ועל רישום המכר בטאבו משלמים אגרות לרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, ואותן כדאי להכניס לרשימה כבר עכשיו.
משכנתא: ביטוחים, שמאות ובדיקות
הבנק דורש לרוב שמאות לנכס לפני שהוא מאשר משכנתא, והוא רשאי לדרוש גם ביטוח משכנתא כתנאי להלוואה. הביטוח מורכב משני חלקים: ביטוח חיים, שמכסה את יתרת ההלוואה במקרה של פטירה, וביטוח מבנה, שמכסה נזק משמעותי לנכס. אלה תשלומים חודשיים שמצטרפים להחזר המשכנתא.
- אפשר לרכוש את הביטוחים דרך סוכנות הביטוח של הבנק או אצל מבטח פרטי, ולבחור לכל אחד מהם בנפרד.
- אפשר לעבור ממבטח למבטח בכל שלב בלי עמלה, כל עוד תנאי הפוליסה נשמרים.
- ביטוח המבנה של הבנק לא כולל תכולה ולא נזק לצד שלישי. את אלה רוכשים בנפרד.
- בהלוואה לדיור של עד 30,000 ₪, או כשהיתרה לתשלום נמוכה מ-30,000 ₪, הבנק לא רשאי לחייב ביטוח.
- על תשלומי ביטוח החיים אפשר לקבל החזר של 25% במסגרת דוח שנתי למס הכנסה.
יש מי שנעזר גם ביועץ משכנתאות. זו הוצאה שכדאי לשקול לפי המורכבות של העסקה ולתמחר מראש, כמו כל שירות אחר.
ההוצאות שמגיעות אחרי המפתח
גם אחרי החתימה והרישום, הדירה עוד לא מוכנה לכניסה. אלה ההוצאות שנוטים לגלות רק ביום המסירה:
- הובלה, כולל פירוק והרכבה של רהיטים.
- תיקונים ושיפוץ, גם קטן: צבע, אינסטלציה, חשמל, דלתות וחלונות.
- ריהוט ומוצרי חשמל שלא עוברים מהדירה הקודמת.
- חיבור או העברה של חשמל, מים, גז ואינטרנט.
- ארנונה וועד בית, שמתחילים מיום הכניסה.
כשהשיפוץ גדול מהצפוי, יש משפחות שבודקות הלוואה לשיפוץ הבית נפרדת. לפני כן כדאי לחשב איך ההחזר שלה מסתדר יחד עם המשכנתא, כי שני ההחזרים יוצאים מאותה משכורת.
כשההון העצמי לא מספיק לכל הרשימה
זה המצב הנפוץ אצל מי שקונה דירה ראשונה. קודם עוברים על כל המקורות: חסכונות, קרן השתלמות נזילה, עזרה מהמשפחה וזכאות לסיוע מהמדינה. אם עדיין חסר, יש מסלולים של הלוואה להון עצמי, שההחזר שלהם מצטרף להחזר המשכנתא, והבנק לוקח אותו בחשבון כשהוא בודק את יכולת ההחזר.
בעלי נכס קיים בודקים לפעמים הלוואה כנגד נכס כדי לממן חלק מהסכום. זה מסלול עם סיכון ממשי, כי הנכס הקיים משמש בטוחה, ולכן אנחנו בודקים אותו רק כשההחזר החודשי הכולל נשאר בטווח שהמשפחה יכולה לעמוד בו.
איך מתקצבים את ההוצאות הנלוות, שלב אחר שלב
- רושמים את כל הסעיפים מהמאמר הזה בטבלה אחת, גם אם עוד אין לכם מספר לכל אחד.
- מחשבים את מס הרכישה בסימולטור של רשות המסים לפי המחיר המשוער.
- מבקשים הצעות כתובות מעורך דין, משמאי, ואם צריך גם מיועץ משכנתאות ומחברת הובלה.
- מבקשים מהבנק ומכמה מבטחים הצעת מחיר לביטוח המשכנתא, ומוסיפים אותה להחזר החודשי.
- מוסיפים מרווח לבלת"מים, ובודקים שגם אחרי כל זה ההחזר החודשי הכולל סביר ביחס להכנסה.
איך אנחנו משתלבים בתהליך
כשמשפחה פונה אלינו בשלב של רכישת דירה, אנחנו מתחילים מהתמונה המלאה: הון עצמי, הכנסה פנויה, משכנתא צפויה וההוצאות הנלוות. רק אחרי שהפער ברור אנחנו בודקים מול גופים מממנים אם יש מסלול משלים שמתאים ליכולת ההחזר. אנחנו לא נותנים את המשכנתא עצמה, וההחלטה על כל הלוואה שייכת לגוף המממן.
שאלות נפוצות על הוצאות נלוות ברכישת דירה
מה ההוצאות הנלוות העיקריות ברכישת דירה?
מס רכישה, שכר טרחת עורך דין ואגרות רישום, שמאות, ביטוח משכנתא, ולאחר הקבלה גם הובלה, תיקונים או שיפוץ, ריהוט וחיבור שירותים.
האם משלמים מס רכישה על דירה ראשונה?
על דירה יחידה יש מדרגה ראשונה פטורה. נכון לאוקטובר 2026, על חלק השווי עד 1,978,745 ₪ לא משלמים מס רכישה, ומעל זה המס עולה במדרגות.
תוך כמה זמן צריך לשלם מס רכישה?
בתוך 60 יום מתאריך העסקה, לפי שומה עצמית.
חייבים לעשות את ביטוח המשכנתא דרך הבנק?
לא. אפשר לרכוש את ביטוח החיים ואת ביטוח המבנה דרך סוכנות הביטוח של הבנק או אצל מבטח פרטי, ואפשר לעבור בין מבטחים בלי עמלה כל עוד תנאי הפוליסה נשמרים.
מה זו הערת אזהרה?
הערה שנרשמת במרשם המקרקעין ומעידה שהמוכר התחייב למכור לכם את הדירה. כל עוד היא רשומה, אי אפשר לרשום עסקה אחרת שסותרת אותה.
גילוי נאות: נאור פתרונות אשראי פועלת כמתווכת אשראי ואינה הגוף המממן. העמלה שלנו היא 10% + מע"מ מגובה האשראי שאושר, והיא משולמת רק לאחר קבלת ההלוואה, על בסיס הצלחה בלבד. אין תשלום מראש. אישור האשראי, הסכום והריבית כפופים להחלטת הגוף המממן ולנתוני הלקוח.
