קבלת משכנתא לעצמאים יכולה להיות מורכבת יותר מקבלת משכנתא לשכירים, אך היא בהחלט אפשרית. הסיבה העיקרית לכך היא שבנקים וגופים מממנים צריכים להעריך את יציבות ההכנסה של בעל העסק, ולעצמאי אין תלוש שכר קבוע שמציג בכל חודש הכנסה אחידה.

עצמאים יכולים להרוויח סכומים גבוהים ולהחזיק עסק יציב ורווחי, אך מבחינת הגוף המממן נדרש בדרך כלל להציג תמונה רחבה יותר של הפעילות העסקית והפיננסית.

לכן, כאשר עצמאי מבקש משכנתא לרכישת דירה, מחזור משכנתא או מימון אחר כנגד נכס, חשוב להגיע לתהליך מוכנים עם המסמכים הנכונים, להבין כיצד הבנק מחשב את ההכנסה ולבחון מראש את יכולת ההחזר.

האם עצמאי יכול לקבל משכנתא?

כן.

עצם העובדה שאתם עצמאים אינה מונעת מכם לקבל משכנתא. בעלי עסקים, עוסקים מורשים, עוסקים פטורים ובעלי חברות יכולים לקבל משכנתאות, בכפוף לקריטריונים של הגוף המממן.

ההבדל המרכזי בין שכיר לעצמאי הוא בדרך שבה מוכיחים את ההכנסה.

אצל שכיר ניתן בדרך כלל לבחון תלושי שכר והפקדות לחשבון. אצל עצמאי התמונה מורכבת יותר, ולכן עשויים להיבדק מסמכים כגון שומות מס, דוחות רווח והפסד, אישורי רואה חשבון, תדפיסי בנק ונתונים נוספים על העסק.

למה קשה יותר לעצמאים לקבל משכנתא?

הקושי אינו נובע מכך שהבנקים אינם רוצים לתת משכנתאות לעצמאים, אלא בעיקר מהצורך להעריך את יציבות ההכנסה לאורך זמן.

עצמאי יכול להציג חודש מצוין ולאחריו חודש חלש יותר. בחלק מהעסקים קיימת גם עונתיות משמעותית, ולכן הגוף המממן לא תמיד מסתפק בהכנסה של חודש אחד או אפילו מספר חודשים.

בנוסף, עצמאים לעיתים מבצעים תכנון מס לגיטימי שמקטין את ההכנסה החייבת במס. מבחינת הבנק, מצב כזה עלול ליצור פער בין המחזור של העסק לבין ההכנסה המוכרת לצורך חישוב יכולת ההחזר.

לכן, אחד הדברים החשובים ביותר הוא להבין כיצד הבנק צפוי לראות את הנתונים שלכם ולא רק כמה העסק מכניס בפועל.

אילו מסמכים עצמאי צריך להציג לצורך משכנתא?

המסמכים יכולים להשתנות בין בנק לבנק ובהתאם למבנה העסק, אך בדרך כלל כדאי להיערך עם:

• תעודת זהות וספח
• דפי חשבון בנק
• שומות מס מהשנים האחרונות
• אישור רואה חשבון או יועץ מס
• דוח רווח והפסד עדכני
• דוחות כספיים, בהתאם לסוג העסק
• אישורים על הכנסות נוספות
• פירוט הלוואות והתחייבויות קיימות
• מסמכים הקשורים לנכס
• חוזה רכישה, אם מדובר בדירה שנמצאת בתהליך רכישה
• ולעיתים מסמכים נוספים לפי דרישת הגוף המממן

ככל שהתיק מוגש בצורה מסודרת וברורה יותר, כך קל יותר לבנק להבין את המצב הפיננסי של המבקש.

איך הבנק מחשב הכנסה של עצמאי?

זו אחת הנקודות החשובות ביותר בתהליך.

הבנק לא בהכרח מסתכל על המחזור של העסק כעל הכנסה אישית.

לדוגמה, עסק יכול להכניס 80,000 ש"ח בחודש, אך לאחר הוצאות, מסים והתחייבויות, ההכנסה נטו של בעל העסק יכולה להיות נמוכה משמעותית.

לכן הבנק עשוי לבחון את הרווח המדווח, את השומות ואת הנתונים החשבונאיים לאורך זמן.

במקרים מסוימים תיבחן הכנסה ממוצעת על פני תקופה ולא הכנסה של חודש בודד.

זו גם הסיבה לכך שעצמאי שמתכנן לקחת משכנתא בעתיד כדאי שיבחן מראש כיצד הדוחות הכספיים שלו צפויים להיראות בעיני הבנק.

משכנתא לעצמאי חדש

עצמאי בעל עסק חדש עשוי להתמודד עם קושי נוסף משום שאין עדיין היסטוריה פיננסית ארוכה.

כאשר העסק פועל תקופה קצרה, הגוף המממן מתקשה יותר להעריך האם ההכנסה הנוכחית צפויה להישאר יציבה.

במצבים כאלה ייתכן שייבחנו נתונים נוספים, כגון:

• ניסיון מקצועי קודם
• פעילות קודמת באותו תחום
• הכנסה של בן או בת זוג
• הון עצמי גבוה יותר
• נכסים נוספים
• מקורות הכנסה נוספים

אין כלל אחיד שמתאים לכל עצמאי חדש, ולכן במקרים כאלה חשוב במיוחד לבצע בדיקה מוקדמת לפני שמתחייבים לעסקת רכישה.

מה לעשות לפני שפונים לבנק?

לפני שמגישים בקשה למשכנתא, מומלץ לבצע מספר בדיקות.

לחשב יכולת החזר

אל תתחילו מהשאלה "כמה הבנק מוכן לתת לי?"

השאלה החשובה יותר היא כמה אתם באמת יכולים להחזיר מדי חודש גם בתקופה חלשה בעסק.

עצמאי צריך לקחת בחשבון תנודתיות בהכנסה ולכן רצוי להשאיר מרווח ביטחון ולא לבנות החזר שניתן לעמוד בו רק בחודשים הטובים ביותר.

לבדוק התחייבויות קיימות

הלוואות, מסגרות אשראי והתחייבויות אחרות יכולות להשפיע על יכולת קבלת המשכנתא.

במקרים מסוימים אפשר לבחון צמצום התחייבויות לפני הגשת בקשת המשכנתא, אך אין לבצע מהלכים פיננסיים משמעותיים ללא בדיקה מסודרת.

להכין הון עצמי

ככל שסכום המשכנתא ביחס לשווי הנכס נמוך יותר, הסיכון של הגוף המממן קטן יותר.

לכן הון עצמי משמעותי יכול לסייע בתהליך, אך שיעור המימון כפוף להוראות ולמדיניות הרלוונטית.

לאסוף את כל המסמכים מראש

תיק מסמכים חלקי עלול לגרום לעיכובים ואף להביא לכך שהבנק לא יוכל לקבל החלטה מלאה.

טיפים שיכולים לשפר את הסיכוי לקבל משכנתא לעצמאים

האם כדאי לסגור הלוואות לפני שמגישים בקשה?

לפעמים כן, אבל לא תמיד.

אם לעצמאי יש מספר הלוואות שההחזרים החודשיים שלהן גבוהים, הן עלולות לפגוע ביכולת ההחזר המחושבת.

מצד שני, שימוש בכל ההון העצמי לצורך סגירת הלוואות יכול ליצור בעיה אחרת ולהשאיר פחות כסף לרכישת הנכס.

לכן צריך לבחון את המספרים במלואם ולא לקבל החלטה אוטומטית.

האם דירוג אשראי משפיע על משכנתא לעצמאים?

כן, נתוני האשראי הם חלק מהתמונה הפיננסית שגופים מממנים עשויים לבחון.

התנהלות תקינה לאורך זמן יכולה לסייע, בעוד שפיגורים, החזרות או קשיים פיננסיים בעבר עשויים להקשות על התהליך.

עם זאת, דירוג אשראי אינו הנתון היחיד שקובע אם תאושר משכנתא.

הבנק בוחן גם הכנסה, הון עצמי, שווי נכס, התחייבויות ומכלול נתונים נוספים.

עצמאי שסורב למשכנתא - מה אפשר לעשות?

סירוב מבנק אחד אינו בהכרח סוף התהליך.

קודם כל חשוב להבין מדוע התקבל הסירוב.

סיבות אפשריות יכולות להיות:

• הכנסה שאינה מספקת
• ותק עסקי קצר
• התחייבויות גבוהות
• בעיות בנתוני האשראי
• שיעור מימון גבוה
• מסמכים חסרים
• פער בין ההכנסה בפועל להכנסה המדווחת
• סוג הנכס
• מדיניות פנימית של הגוף המממן

לאחר שמבינים את הסיבה ניתן לבדוק האם ניתן לשפר את התיק, להגיש אותו מחדש או לבחון גוף מממן אחר.

משכנתא בנקאית או מימון חוץ בנקאי לעצמאים?

ברוב המקרים הגיוני לבדוק קודם את האפשרויות הבנקאיות, בעיקר כאשר מדובר במשכנתא רגילה לרכישת דירה.

עם זאת, קיימים גם גופים פיננסיים חוץ בנקאיים הפועלים בתחום האשראי והמשכנתאות.

מימון חוץ בנקאי עשוי להיות רלוונטי במקרים מסוימים, כגון כאשר המבקש מתקשה לקבל פתרון בנקאי או כאשר מבנה העסקה אינו מתאים למסלול הבנקאי הרגיל.

חשוב להבין שמימון חוץ בנקאי אינו בהכרח זול יותר ולעיתים עלותו גבוהה יותר.

לכן יש להשוות את העלות הכוללת ולא רק את מהירות האישור.

מה עדיף לעצמאי - בנק או גוף חוץ בנקאי?

אין אפשרות אחת שהיא תמיד טובה יותר.

צריך להתאים את סוג המימון למצבו של המבקש ולבדוק את מלוא התנאים.

טעויות נפוצות שעצמאים עושים לפני משכנתא

אחת הטעויות הנפוצות היא לבצע עסקת רכישה לפני שיש אינדיקציה אמיתית ליכולת קבלת המימון.

טעות נוספת היא להסתכל על מחזור העסק במקום על ההכנסה שהבנק צפוי להכיר בה.

עוד טעויות נפוצות:

• לקיחת הלוואות חדשות ממש לפני הגשת בקשת המשכנתא
• ניצול גבוה של מסגרות אשראי
• הגשת מסמכים לא מעודכנים
• חוסר התאמה בין נתוני החשבון לבין הדוחות
• בחירת החזר חודשי גבוה מדי
• פנייה לבנק אחד בלבד
• חתימה על חוזה רכישה ללא הבנת מבנה המימון

איך נאור פתרונות אשראי יכולה לסייע לעצמאים?

עצמאי שמגיש בקשת משכנתא צריך להתמודד עם יותר מאשר בחירת ריבית.

יש צורך להבין כיצד מוצגת ההכנסה, אילו מסמכים נדרשים, מהו שיעור המימון האפשרי, מהי יכולת ההחזר והאם קיימים גורמים שעלולים לעכב או למנוע אישור.

נאור פתרונות אשראי מסייעת בבדיקת אפשרויות מימון ובהתאמת פתרונות בהתאם לנתונים הפיננסיים של המבקש.

המטרה היא לבחון את התיק בצורה רחבה ולבדוק אפשרויות מול גופים פיננסיים רלוונטיים, בכפוף למדיניות החיתום והאישור של כל גוף.

האישור הסופי, סכום המימון, הריבית והתנאים נקבעים על ידי הגוף המממן.

שאלות ותשובות על משכנתא לעצמאים

כמה שנות פעילות עצמאי צריך כדי לקבל משכנתא?

אין מספר אחד שמתאים לכל הבנקים ולכל המקרים. ככל שקיימת היסטוריה עסקית ארוכה ומסודרת יותר, בדרך כלל קל יותר להציג יציבות.

האם עוסק פטור יכול לקבל משכנתא?

כן. גם עוסק פטור יכול לקבל משכנתא אם הוא עומד בדרישות הגוף המממן ומציג יכולת החזר מספקת.

האם עוסק מורשה יכול לקבל משכנתא?

בוודאי. כמו בכל בקשה, הגוף המממן יבחן את ההכנסה, הוותק, ההתחייבויות והנתונים הפיננסיים.

האם בעל חברה בע"מ נחשב עצמאי לצורך משכנתא?

בעל שליטה בחברה עשוי להיבחן באופן שונה משכיר רגיל, ובחלק מהמקרים יידרשו גם נתונים הנוגעים לחברה.

האם אפשר לקבל משכנתא אם השנה האחרונה הייתה חלשה?

ייתכן, אך הדבר תלוי במכלול הנתונים ובמגמה שהבנק מזהה. ירידה משמעותית בהכנסה עלולה להשפיע על ההחלטה.

האם בן זוג שכיר יכול לעזור בקבלת המשכנתא?

כן. כאשר שני בני הזוג הם לווים, הבנק עשוי להתחשב בהכנסות של שניהם, בהתאם לתנאים ולבדיקות.

האם אפשר לקבל משכנתא לאחר סירוב?

במקרים מסוימים כן. חשוב קודם להבין מה גרם לסירוב ולא לשלוח שוב את אותה בקשה ללא שינוי.

האם עצמאים משלמים ריבית גבוהה יותר?

לא בהכרח. הריבית נקבעת לפי מכלול נתונים, רמת הסיכון, שיעור המימון, מבנה העסקה, סוג המסלולים ויכולת המיקוח.

האם ניתן לקבל משכנתא ללא אישור רואה חשבון?

המסמכים הנדרשים משתנים לפי סוג העסק והבנק. במקרים רבים עצמאים נדרשים להציג מסמכים ואישורים חשבונאיים.

האם עצמאי עם הלוואות עסקיות יכול לקבל משכנתא?

כן, אך ההתחייבויות הקיימות עשויות להילקח בחשבון בבדיקת יכולת ההחזר.

לסיכום - איך להגדיל את הסיכוי לקבל משכנתא כעצמאי?

משכנתא לעצמאים אינה בהכרח קשה יותר, אבל היא דורשת הכנה מדויקת יותר.

לפני הפנייה לבנק כדאי לבדוק את ההכנסה שהבנק צפוי להכיר בה, להכין שומות ודוחות, לבחון התחייבויות קיימות, לחשב יכולת החזר ריאלית ולהבין כמה הון עצמי עומד לרשותכם.

כדאי גם להשוות בין מספר גופים ולא להניח שסירוב או הצעה מבנק אחד מייצגים בהכרח את כל השוק.

באמצעות נאור פתרונות אשראי ניתן לבדוק אפשרויות מימון בהתאם לנתוני המבקש ולבחון פתרונות גם במקרים שבהם התיק מורכב יותר.

כל משכנתא או הלוואה כפופה לבדיקת זכאות, חיתום ואישור הגוף המממן. מומלץ לבחון את העלות הכוללת ואת יכולת ההחזר לפני קבלת התחייבות פיננסית.